부동산 규제가 강화되면서 토지거래허가구역에 대한 관심도 높아지고 있습니다. 특히 규제 지역 내에서도 ‘허가 없이 매매 가능한 집’이 있는지 궁금해하는 분들이 많습니다. 이번 글에서는 토지거래허가구역의 개념부터 허가 대상 주택, 그리고 허가를 피할 수 있는 주택 유형까지 꼼꼼히 정리해드리겠습니다.
토지거래허가구역이란 무엇인가?
토지거래허가구역이란 부동산 투기를 억제하기 위해 정부가 지정한 특정 지역으로, 이 지역에서 일정 기준을 초과하는 토지나 건축물의 거래는 관할 지자체장의 ‘허가’를 받아야만 가능합니다. 일반적으로 주거지역에서는 대지면적이 6㎡를 초과하는 주택의 매매 시 허가 대상이 되며, 그 외 상업지역, 녹지지역 등은 각각 다른 기준이 적용됩니다.
토지거래허가구역 지정 시 주요 규제 내용
실거주 의무 및 전입 요건
주택을 매입한 후 허가를 받은 경우, 일반적으로 2년간 실거주해야 하며, 전입신고를 하고 실제 거주해야 합니다. 임대 목적으로의 구입은 원칙적으로 제한되며, 이를 어길 경우 허가 취소 또는 과태료 처분을 받을 수 있습니다.
허가 절차와 신청 방법
토지거래계약 허가는 매매계약 체결 후, 계약서에 서명하기 전에 관할 구청 또는 시·군의 토지정보과에 직접 신청해야 합니다. 허가 심사는 통상 2~3일 이내에 완료되며, 부적격 사유가 있는 경우 불허될 수 있습니다.
토지거래허가 대상이 되는 경우
전용면적 기준
전용면적보다는 대지면적 기준이 적용됩니다. 주거지역의 경우 대지면적이 6㎡를 초과하면 허가 대상이 되며, 상업지역은 20㎡, 녹지지역은 10㎡를 기준으로 합니다. 아파트의 경우 등기부등본 상 대지권 면적을 확인해야 하며, 허가 여부는 해당 대지권에 따라 결정됩니다.
공시가격 기준
일부 시·군에서는 고가 주택을 중심으로 허가 기준을 강화하고 있습니다. 공시가격이 일정 금액 이상인 주택은 별도의 실거주 요건이 부과될 수 있으며, 최근 서울 강남·서초·용산 등은 공시가격 9억 원 이상 주택을 중심으로 허가 조건을 부여하고 있습니다.
토지거래허가 피하는 집의 유형
전용면적 85㎡ 이하 소형 주택
전용면적 85㎡ 이하이면서 대지권 면적이 작거나 공시가격이 낮은 경우 허가 대상에서 제외되는 경우가 많습니다. 특히 저층 다세대주택이나 소형 빌라 등은 해당 요건에 해당될 수 있습니다.
공시가격 1.5억 미만 주택
지방의 경우 공시가격이 낮은 주택은 대부분 실거주 의무나 허가 대상에서 제외되는 경우가 많습니다. 단, 지역별로 허가 기준이 다르기 때문에 반드시 관할 지자체에 확인이 필요합니다.
오피스텔 및 비거주용 건물
오피스텔은 주거용이더라도 일부 지역에서는 ‘비주거용’으로 분류되어 허가 대상에서 제외되는 경우가 있습니다. 특히 업무용 오피스텔이나 상가주택은 허가 없이 거래가 가능한 경우가 많지만, 대지권 면적이 기준을 초과하면 예외 없이 허가를 받아야 하므로 주의가 필요합니다.
허가 대상 여부 확인 및 주의사항
토지이용규제정보서비스 활용
‘토지이용규제정보서비스(https://luris.molit.go.kr)’를 통해 토지의 규제 여부와 거래 허가 여부를 쉽게 확인할 수 있습니다. 주소만 입력하면 토지거래허가구역 여부는 물론, 도시계획, 용도지역 등 다양한 정보를 한눈에 파악할 수 있어 부동산 거래 전 반드시 확인해야 합니다.
매매 계약 전 확인 필수 항목
허가구역 내 매물을 계약할 경우 반드시 사전에 허가 여부를 확인하고, 계약 체결 전에 관할 구청에 문의하는 것이 중요합니다. 허가 없이 계약을 체결하고 소유권 이전을 신청할 경우, 소유권이전등기가 거절될 수 있으며 계약 자체가 무효가 될 수도 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 전입하지 않아도 되는 예외가 있나요?
실거주 예외가 인정되는 경우는 극히 드뭅니다. 다만, 상업용 오피스텔이나 임대사업 등록이 가능한 건물은 일부 예외로 인정될 수 있으므로 지역별 조례를 확인하는 것이 좋습니다.
Q2. 허가 없이 매매하면 어떻게 되나요?
허가 없이 거래할 경우 해당 계약은 무효로 간주되며, 소유권 이전등기가 불가능합니다. 또한 불법 거래 시 최대 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다.
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